¿Qué pasa con la seña si el comprador se arrepiente?

Retirarse de la compra de una casa

Es común que en una transacción inmobiliaria en Massachusetts un comprador de vivienda por primera vez y los compradores de vivienda nuevos en el proceso de compra de una casa en Massachusetts se pregunten: “¿Cuál es la diferencia entre el depósito y el pago inicial?” Muchas veces los compradores de vivienda piensan que ambos términos significan lo mismo. El depósito y el pago inicial no son lo mismo.

Los depósitos se mantienen en custodia, normalmente por la oficina del agente de ventas o el abogado del vendedor.    La persona que retiene el depósito actúa como agente de custodia y tiene obligaciones con ambas partes en lo que respecta a la contabilidad del dinero retenido.    Si hay una disputa entre las partes, el agente de custodia tiene que retener el dinero en custodia a la espera del consentimiento mutuo para liberar el dinero o de una orden judicial.

La finalidad de las fianzas en un contrato de compraventa es vincular al comprador a la transacción mediante la creación de una penalización por incumplimiento de contrato.    Para ser claros, casi todos los contratos de oferta y de compraventa estándar contienen disposiciones que protegen al comprador de la vivienda mediante la inclusión de una contingencia de inspección de la vivienda, una contingencia de financiación de la hipoteca y una contingencia de que la propiedad esté libre y sea comercializable y se encuentre sustancialmente en las mismas condiciones en el momento de la inspección de la vivienda.

¿Se puede recuperar la fianza de la casa?

Hace un par de semanas me llamó una persona de los medios de comunicación. Habían recibido una queja de una compradora (nada que ver conmigo) que decía que su agente inmobiliario le había dicho que pagara una fianza más alta de lo que le parecía, y le había hecho firmar un documento que decía que la perdería si no acababa comprando la vivienda. El periodista me preguntó si alguna vez había oído hablar de este tipo de cosas, y quería saber mi opinión como “experto”.

La respuesta es no, no en las ofertas incondicionales. Esos tratos -los que no tenían condiciones, o en los que las condiciones se han cumplido- son contratos firmes y vinculantes. Si el comprador no puede cerrar el trato, la jurisprudencia dice que el vendedor tiene derecho a quedarse con el depósito en concepto de daños y perjuicios. El comprador también puede ser responsable de otros daños y perjuicios si el vendedor revende por menos de la oferta aceptada, lo que puede ocurrir si un mercado caliente se enfría rápidamente.

Me pareció que el agente quería asegurarse de que el comprador entendía lo que podía pasar y se comportaba de forma prudente. Donde pueden haber fallado es en las comunicaciones, al no explicar completamente al comprador lo que querían decir con eso. Pero, por otra parte, yo también estaba hablando con un periodista experto que pensaba erróneamente que los depósitos se devolvían automáticamente pasara lo que pasara.

Cuándo se pierde la fianza de una vivienda

Según una encuesta en línea de 2.241 adultos realizada para el sitio web de finanzas Nerdwallet.com a principios de este año, los remordimientos del comprador de vivienda no son infrecuentes. Casi la mitad (49%) de los propietarios que respondieron dijeron que harían algo diferente si tuvieran que volver a pasar por el proceso. Desglosado por grupos de edad, el 61% de los miembros de la Generación X (desde mediados de los 60 hasta los 70) y el 57% de los propietarios de la generación del milenio (nacidos desde principios de los 80 hasta aproximadamente 2004) indicaron que se arrepentían. Muchos deseaban haber comprado una casa más grande o haber ahorrado más dinero antes de comprar.

Los contratos inmobiliarios estándar contienen contingencias de inspección e hipoteca que permiten a los compradores un tiempo limitado para rescindir el contrato y recibir el reembolso de su depósito. También especifican las condiciones del depósito y dónde se guarda el dinero en custodia: con el agente de los compradores, la compañía de títulos, un abogado o el constructor.

En el mercado de Filadelfia no es raro que los compradores se echen atrás. Pero es más probable que el comprador negocie e intente llegar a un acuerdo amistoso con el vendedor por menos de la totalidad del depósito.

¿Se pierde la fianza al comprar una casa?

Elizabeth Weintraub es una experta reconocida a nivel nacional en bienes raíces, títulos y custodia. Es una agente inmobiliaria y corredora con más de 40 años de experiencia en títulos y custodia. Su experiencia ha aparecido en el New York Times, el Washington Post, el CBS Evening News y el programa House Hunters de HGTV.

JeFreda R. Brown es una consultora financiera, instructora certificada de educación financiera e investigadora que ha ayudado a miles de clientes a lo largo de más de dos décadas de carrera. Es la directora general de Xaris Financial Enterprises y facilitadora de cursos para la Universidad de Cornell.

Aunque el vendedor de una vivienda puede tener una razón y un derecho legítimos para exigir el depósito de garantía del comprador en caso de que éste no pague, ejercer ese derecho puede no ser lo mejor para el vendedor.

Empecemos por los aspectos emocionales de la transacción. Normalmente, en cualquier transacción inmobiliaria, no es el vendedor quien se siente perjudicado durante el periodo de compra. Por lo general, es el comprador. El vendedor simplemente espera que la transacción concluya al recibir una gran suma de dinero depositada en su cuenta bancaria. El comprador, en cambio, sospecha que se trata de una estafa y se pregunta si el vendedor está ocultando defectos.

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